Plan Maestro de Campaña Digital
Estrategia completa para la venta del departamento en Lince — Jirón Mama Ocllo
Dashboard Ejecutivo
Resumen de la Estrategia
Canal principal: Meta Ads (Facebook + Instagram) con Click-to-WhatsApp como método primario de captación. Complementado con estrategia orgánica en Instagram y publicación en portales inmobiliarios.
Target principal (60%): Parejas recién casadas o por casarse, 28-35 años, ingreso combinado S/ 8,000-14,000, buscando primer departamento propio.
Posicionamiento: "Calidad de San Isidro a precio de Lince." No competimos contra el promedio de Lince — nos comparamos contra San Isidro, donde este mismo departamento costaría $185,000-220,000.
Diferenciador clave: Terraza privada en 1er piso + cochera incluida = paquete completo que no se encuentra a este precio en la zona.
Las 10 Acciones Inmediatas
| # | Acción | Responsable | Plazo |
|---|---|---|---|
| 1 | Crear página de Facebook + perfil de Instagram para O&D Inmobiliaria | Juan | Día 1 |
| 2 | Configurar WhatsApp Business con catálogo y mensajes automáticos | Juan | Día 1 |
| 3 | Sesión fotográfica del departamento (siguiendo guía de esta campaña) | Juan | Día 2-3 |
| 4 | Grabar video recorrido del departamento (3 versiones: 15s, 30s, 60s) | Juan | Día 2-3 |
| 5 | Crear Meta Business Suite + cuenta publicitaria + instalar Pixel | Juan | Día 3-4 |
| 6 | Diseñar primera tanda de creativos (3 videos + 2 carruseles + 2 estáticos) | Juan | Día 4-5 |
| 7 | Configurar campaña en Meta Ads (según estructura de Parte 3) | Juan | Día 5-6 |
| 8 | Publicar en Urbania y AdondeVivir con fotos profesionales | Juan | Día 3 |
| 9 | Crear Google Sheet como CRM (según plantilla de Parte 10) | Juan | Día 1 |
| 10 | Lanzar campaña + primer post orgánico | Juan | Día 7 |
Inversión Mínima — Mes 1
| Concepto | Costo | Nota |
|---|---|---|
| Meta Ads | $400/mes | ~$13/día distribuidos en 2 campañas |
| WhatsApp Business | Gratis | App gratuita |
| Instagram / Facebook | Gratis | Publicación orgánica |
| Urbania (publicación) | $0-30/mes | Plan básico o gratuito |
| Gimbal para video | $30-50 | Inversión única (opcional) |
| Microsoft Clarity | Gratis | Heatmaps y grabaciones |
| Google Analytics 4 | Gratis | Tracking de eventos |
| TOTAL MES 1 | $430-480 |
Parte 1 — Inteligencia de Mercado y Posicionamiento
Ficha Técnica del Inmueble
| Atributo | Detalle |
|---|---|
| Tipo | Departamento — Edificio multifamiliar moderno |
| Ubicación | Jirón Mama Ocllo, Lince, Lima — cerca de Parque Ramón Castilla |
| Piso | 1er piso |
| Área | 75 m² |
| Distribución | 3 dormitorios (principal con baño incorporado), baño de invitados, cocina americana, sala-comedor, terraza mediana |
| Estacionamiento | 1 cochera incluida |
| Edificio | Seguridad 24/7, zona de parrilla, gimnasio |
| Precio | USD $152,000 (S/ ~570,000) |
| Precio por m² | $2,027/m² |
| Agente | Juan Ocampo — O&D Inmobiliaria |
Análisis del Distrito de Lince
DNA del Distrito
Lince es el "distrito bisagra" entre San Isidro y Jesús María — uno de los más compactos de Lima, con posición ultra-céntrica. Es parte del segmento "Lima Emergente Premium" (junto a Jesús María, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo), el tier inmediatamente debajo de Lima TOP.
Tendencia: Al alza. Principal motor: el efecto spillover de San Isidro (un departamento en Av. Arequipa, lado Lince, cuesta 40% menos que el mismo depa cruzando la calle en San Isidro).
Carácter: Boom gastronómico, edificios nuevos, parques renovados. La imagen de Lince ha cambiado drásticamente en los últimos 5-8 años.
Microzonas de Lince
| Microzona | Precio/m² | Carácter |
|---|---|---|
| Bloques cercanos a San Isidro (Av. Arequipa) | $1,500-1,700 | Premium — beneficio directo del spillover |
| Interior de Lince (zona Parque Ramón Castilla) | $1,200-1,500 | Residencial, verde, familiar — NUESTRA ZONA |
| Sector Av. Arenales | $1,100-1,300 | Más comercial, menos residencial premium |
Posicionamiento de Precio — Análisis Crítico
Alerta: Precio por encima del rango documentado
El rango documentado de Lince es $1,100-1,700/m². Nuestro departamento a $2,027/m² está un 19% por encima del techo. Esto NO es un problema si se maneja estratégicamente, pero requiere un posicionamiento inteligente.
Comparativa con distritos vecinos
| Distrito | Rango $/m² | $152K compran... | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Este departamento (Lince) | $2,027/m² | 75 m² | Al alza |
| San Isidro (zona financiera) | $1,800-2,600 | 58-84 m² | Estable alto |
| Jesús María (Campo de Marte) | $1,500-2,100 | 72-101 m² | Al alza fuerte |
| Jesús María (Av. Brasil/San Felipe) | $1,100-1,500 | 101-138 m² | Al alza |
| Magdalena interior | $950-1,300 | 117-160 m² | Al alza fuerte |
| Surquillo Nuevo | $1,200-1,800 | 84-127 m² | Al alza fuerte |
| Pueblo Libre | $950-1,500 | 101-160 m² | Estable |
Estrategia de Precio Recomendada
Estrategia: "Anclar Contra San Isidro, Negociar con Margen"
Precio de lista: $152,000 — se mantiene.
Precio piso (walk-away): $140,000-$142,000 ($1,867-$1,893/m²).
Margen de negociación: 6.6%-7.9% ($10,000-$12,000).
Primer oferta esperada del comprador: $121,600-$136,800 (10-20% debajo).
Rango de cierre realista: $142,000-$148,000.
Táctica de anclaje: NUNCA comparar contra el promedio de Lince. SIEMPRE comparar contra San Isidro: "Este departamento en San Isidro costaría $185K-$220K. Aquí lo tienes a $152K. Estás ahorrando $33,000-$68,000."
Táctica de descomposición: La cochera sola en Lince se cotiza $12,000-$18,000. Descontándola: el departamento en sí cuesta $134,000-$140,000. A ese precio, es competitivo incluso dentro del rango de Lince.
Ventajas Competitivas — Jerarquizadas
Tier 1 — Vende Solo (Diferenciadores Únicos)
Terraza privada en 1er piso: Lo que ningún piso alto puede ofrecer. Espacio exterior propio, sin compartir con vecinos. Parrilladas familiares, espacio para niños, extensión real de la sala.
Cochera incluida en el precio: En la zona, la cochera se vende por separado a $12K-$18K. Aquí viene incluida. Esto es valor real que el comprador puede calcular.
3 dormitorios reales: A este precio en Lince, la mayoría de ofertas son de 2 dormitorios. El tercer dormitorio es el "cuarto del bebé futuro", el estudio de home office, o el cuarto de huéspedes.
Tier 2 — Refuerza la Decisión
Edificio moderno con amenities completos: Seguridad 24/7, gimnasio, zona de parrilla. Estándar esperado en Lima Emergente Premium.
Ubicación San Isidro-adjacent: Lince como "puerta de entrada" al distrito más exclusivo de Lima. A cuadras del centro financiero.
Dormitorio principal con baño incorporado: Privacidad y comodidad. No es estándar en todos los departamentos de esta categoría.
Cocina americana integrada: El diseño que toda pareja joven quiere. Ambiente abierto, moderno, social.
Tier 3 — Contexto Favorable
Cercanía a Parque Ramón Castilla: Espacio verde, recreación, calidad de vida.
Distrito en revalorización: Lince al alza. Boom gastronómico. Edificios nuevos.
1er piso = practicidad: Sin ascensor, acceso directo, ideal para familias con niños pequeños o mascotas.
Competencia Directa
El comprador a $152K en Lince también está mirando:
| Alternativa | Precio típico | Lo que ofrece | Nuestra ventaja |
|---|---|---|---|
| Jesús María (Campo de Marte) | $155-175K por 3BR | Más m², mejor parque | Precio más bajo, cochera incluida, terraza propia |
| Otros depas en Lince | $82K-127K por 2BR sin cochera | Precio menor | 3BR + cochera + terraza = paquete completo |
| Surquillo Nuevo | $140-165K por 3BR | Cerca a Miraflores | Edificio más nuevo, terraza, cochera incluida |
| Magdalena | $130-150K por 3BR | Más m² por el precio | Más central, más cerca a San Isidro |
Parte 2 — Perfiles de Comprador
Persona Principal: La Pareja Recién Casada (60% del target)
Perfil
Quiénes son: Pareja de 28-35 años, ambos profesionales, recientemente casados o por casarse. Actualmente alquilan o viven con padres de uno.
Ingreso combinado: S/ 8,000-14,000/mes
Cuota inicial disponible: $15,200-$30,400 (10-20%) — probablemente con ayuda familiar
Cuota hipotecaria estimada: ~S/ 3,100/mes a 20 años
Motivaciones Profundas
- Construir "su" espacio — dejar de alquilar o de vivir con suegros
- Demostrar a ambas familias que les va bien
- Prepararse para hijos (el 3er dormitorio = cuarto del futuro bebé)
- Dejar de "regalar" S/ 1,800/mes en alquiler
Miedos
- No poder pagar si uno pierde el empleo
- Que la relación falle y queden atrapados en una propiedad compartida
- Comprar en un distrito que "no suena bien" ante su círculo social
- Equivocarse en la decisión más grande de su vida
Proceso de Decisión
Más rápido que solteros (4-8 semanas), pero con negociación interna de pareja compleja: ella quiere una cosa, él otra. Ambas familias tienen poder de veto. La suegra evalúa seguridad del barrio y cocina. El suegro evalúa la sensatez financiera. El tío "que sabe de inversiones" opina sin que se lo pidan.
Triggers de Compra
Matrimonio reciente o próximo, embarazo, renovación de contrato de alquiler, amigo/a que acaba de comprar, pre-aprobación bancaria favorable.
Persona Secundaria: La Familia en Crecimiento (20%)
Perfil
Quiénes son: Familia con 1-2 hijos pequeños (0-6 años). Segundo hijo viene en camino o acaba de llegar. El departamento actual es muy chico.
Ingreso familiar: S/ 10,000-18,000/mes
Por qué este departamento les funciona
- 3 dormitorios = padres + hijo 1 + hijo 2 (necesidad exacta)
- 1er piso con terraza = práctico con niños pequeños (sin balcones peligrosos, sin ascensor)
- Cochera = indispensable con sillas de auto y coches de bebé
- Seguridad 24/7 = tranquilidad con niños
- Parque Ramón Castilla cerca = espacio para jugar
Objeción principal
"75 m² es chico para una familia de 4." Respuesta: La cocina americana integra los ambientes y crea sensación de amplitud. La terraza extiende el espacio habitable. Comparar con los 65 m² de 3 dorm que se venden en la zona.
Persona Terciaria: El Profesional Joven (10%)
Quién es: Profesional de 28-32 años, soltero/a con buen ingreso (S/ 5,000-9,000), quiere independizarse de los padres y hacer una inversión inteligente. Compra pensando a futuro (3BR aunque hoy no los necesita todos).
Motivador clave: Dejar de pagar alquiler + construir patrimonio + independencia de los padres.
Riesgo: 3BR a $152K es más departamento del que necesita ahora. Puede que prefiera un 1-2BR más barato.
Persona Adicional: El Provinciano Exitoso (10%)
Quién es: Profesional o emprendedor de provincia (Arequipa, Trujillo, Cusco) que migró a Lima hace 5+ años. Trabajo estable, ha ahorrado con disciplina. Comprar en Lima = validar que la migración fue exitosa.
Motivador clave: "Lince, cerca de San Isidro" suena bien cuando lo cuenta a la familia en provincia. 3 dormitorios para recibir a la familia de visita.
Particularidad: Puede tener alta capacidad de pago en efectivo pero bajo perfil bancario formal. Requiere acompañamiento en el proceso hipotecario.
Psicología Cultural del Comprador Peruano
La Desconfianza como Default
El peruano NO confía hasta que se demuestre lo contrario. Décadas de estafas, constructoras incumplidas y agentes improvisados. No se combate con más argumentos — se disuelve con pruebas, transparencia y paciencia.
La Familia como Comité
Mamá, papá, suegros, tíos, el compadre "que sabe". TODOS opinan. Si la suegra dice que el barrio es peligroso, se cayó la venta. Vender a uno = vender a toda la familia.
El "Qué Dirán"
El distrito donde vive define cómo lo ven los demás. "Lince" debe sonar bien. Posicionar siempre como "Lince, al lado de San Isidro, cerca de Parque Ramón Castilla."
Negociación = Deporte Nacional
SIEMPRE va a pedir descuento. No es que no tenga el dinero — necesita sentir que "ganó" en la negociación. El precio DEBE tener margen para conceder.
Parte 3 — Arquitectura de Campaña Meta Ads
Contexto Crítico
Pixel: Nuevo (sin datos históricos). Presupuesto: $400/mes (~$13/día). Marca: Nueva (O&D Inmobiliaria). Producto: Un solo inmueble. Mercado: WhatsApp-dominante.
Esto determina TODO: campañas manuales con ABO, optimización para Mensajes (WhatsApp), audiencias por intereses + broad, y disciplina estricta en la fase de aprendizaje.
Estructura de Campaña
Objetivo: Mensajes (Click-to-WhatsApp)
¿Por qué WhatsApp? Perú es mercado WhatsApp-dominante. CTWA tiene 90%+ tasa de apertura, 28% tasa de conversación, y genera una ventana de conversación gratuita de 72 horas. El comprador inmobiliario peruano cierra por WhatsApp, no por formulario.
| Ad Set | Audiencia | Presupuesto/día | Ads |
|---|---|---|---|
| AS1: Intención Inmobiliaria | Intereses: bienes raíces, departamentos, crédito hipotecario, MiVivienda. Edad: 28-45. Lima Metropolitana. | $4-5 | 3-4 |
| AS2: Momento de Vida | Comportamientos: recién comprometidos, recién casados, padres nuevos. Intereses: banking, servicios financieros. Edad: 27-40. | $3-4 | 3-4 |
| AS3: Broad (dejar que Meta encuentre) | Solo edad (28-50) + ubicación (Lima) + idioma (español). Sin intereses. Andromeda encuentra al comprador basándose en la calidad del creativo. | $3-4 | 3-4 |
Objetivo: Mensajes (Click-to-WhatsApp)
Lanzamiento: Semana 3 (una vez que hay pools de retargeting construidos).
1 Ad Set combinado: Video viewers 50%+ (7-30 días) + Ad engagers (30 días) + Page visitors (30 días) + WhatsApp message starters que no convirtieron.
Presupuesto: $2-3/día
Creativos: 2-3 ads diferentes a los de prospección (social proof, detalle financiero, urgencia ética).
Segmentación Geográfica
Zona primaria (radio tight)
Lince + Jesús María + San Isidro + Magdalena + Pueblo Libre + Breña + Surquillo (5-10 km del inmueble). Aquí están los compradores que ya conocen y valoran la zona.
Zona secundaria (aspiracional)
Miraflores + San Borja + San Miguel (compradores que buscan valor en una zona más céntrica).
Exclusiones
Menores de 27 años (improbable que califiquen a hipoteca a este precio).
Presupuesto y Proyecciones
| Escenario | CPL | Leads/mes | Visitas (25%) | Tiempo a venta |
|---|---|---|---|---|
| Conservador | $25 | 16 | 4 | 8-12 semanas |
| Realista | $18 | 22 | 5-6 | 6-8 semanas |
| Optimista | $12 | 33 | 8 | 4-6 semanas |
Reglas de Optimización Semanal
| Métrica | Acción si está mal | Umbral |
|---|---|---|
| Hook Rate (videos) | Cambiar los primeros 3 segundos del video | < 20% = matar |
| CTR | Revisar copy y propuesta de valor | < 0.8% = matar |
| CPL | Si > 2x target después de 3 días y $30+ gastados, pausar | > $50 = matar |
| Frecuencia | Rotar creativos si frecuencia > 3 a nivel de ad | > 3 = preparar reemplazo |
| Cero leads | Si después de gastar 3x el CPL target no hay leads, matar | $45-75 sin leads |
Regla Sagrada: Semanas 1-2
NO tocar nada en las primeras 2 semanas. No cambiar presupuesto, audiencias ni creativos. El algoritmo necesita aprender. Hacer cambios prematuros resetea la fase de aprendizaje y desperdicia presupuesto.
Protocolo de Escalamiento
| Mes | Presupuesto | Acción |
|---|---|---|
| Mes 1 | $400 | Testing: 3 ad sets, 9-12 ads. Identificar ganadores. |
| Mes 2 | $500 | Activar retargeting. Iterar creativos ganadores. Construir Lookalikes de conversadores WhatsApp. |
| Mes 3 | $600-700 | Transicionar ganadores a CBO. Lanzar Lookalikes 1-3%. Ampliar creativos. |
Regla de escalamiento vertical: Nunca aumentar presupuesto más de 20% de una vez. Aumentar 10-20% cada 2-3 días. Si CPL sube más de 20% después del aumento, pausar y estabilizar.
Configuración Técnica
Meta Business Suite — Setup
- Crear Meta Business Suite (business.facebook.com)
- Crear página de Facebook: "O&D Inmobiliaria"
- Conectar cuenta de Instagram profesional
- Crear cuenta publicitaria dentro del Business Suite
- Instalar Meta Pixel en landing page (si se crea una)
- Vincular WhatsApp Business a la página de Facebook
- Verificar dominio (si hay landing page)
Estructura de UTMs
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| utm_source | facebook / instagram |
| utm_medium | paid |
| utm_campaign | lince_mama_ocllo_v1 |
| utm_content | [nombre_del_creativo] ej: video_recorrido_30s |
| utm_term | [nombre_del_adset] ej: interes_inmobiliario |
Parte 4 — Dirección Creativa y Sistema de Diseño
Territorio de Diseño: "Lima Moderna Accesible"
Calidez editorial que se siente humana, no corporativa. Warm meets urban. La estética comunica: "Esto es real, es alcanzable, y es hermoso." Ni el minimalismo frío de San Isidro ni el maximalismo popular de Lima Norte. Un punto medio con personalidad: cálido, luminoso, aspiracional pero honesto.
Sistema de Colores
| Rol | Color | Hex | Uso |
|---|---|---|---|
| Acento principal | Terracotta | #B85C38 | CTAs, highlights, precio, headlines de impacto |
| Superficie principal | Crema cálido | #FAF7F2 | Fondos de anuncio, overlays de texto |
| Texto principal | Café oscuro | #2C2418 | Headlines, body text (nunca negro puro) |
| Texto secundario | Arena | #8A7D6B | Subtítulos, metadata, captions |
| Superficie elevada | Blanco | #FFFFFF | Cards, contenedores, áreas de respiro |
| Superficie hundida | Lino | #F0EBE3 | Fondos alternativos, separadores |
| Acento datos | Verde bosque | #4A7C59 | Datos positivos, checkmarks, "incluido" |
| Borde sutil | Piedra | #E6DFD4 | Líneas divisorias, bordes de cards |
Regla: Nunca usar negro puro (#000) ni blanco puro (#FFF). Siempre versiones cálidas. Esto diferencia instantáneamente de los anuncios genéricos.
Tipografía
| Rol | Fuente | Peso | Uso |
|---|---|---|---|
| Headlines | Clash Display (fontshare.com) | 600-700 | Títulos de anuncios, precio, datos grandes. Letter-spacing: -0.02em |
| Body / Copy | Satoshi (fontshare.com) | 400-500 | Textos de anuncio, descripciones, captions. Line-height: 1.55 |
| Datos / Labels | Space Mono (Google Fonts) | 400 | Precios, m², datos duros. Monospace = credibilidad de datos |
Alternativas si no se pueden usar fuentes personalizadas (Canva/Stories): Montserrat (headlines), DM Sans (body), Space Grotesk (datos).
Dirección Fotográfica
SÍ hacer
- Fotografiar entre 9 AM y 2 PM (luz natural máxima)
- Abrir TODAS las cortinas y encender todas las luces
- Altura de cámara: 1.2m (perspectiva humana natural)
- Staging con vida: taza de café, libro abierto, planta verde
- Disparar en formato horizontal Y vertical (para diferentes formatos de ad)
- Incluir shots del barrio: parque, calle, fachada del edificio
- Gran angular para sala-comedor y terraza
NO hacer
- NO fotografiar baños con la tapa del inodoro arriba
- NO reflejos del fotógrafo en espejos o ventanas
- NO fotos oscuras o con flash directo
- NO fotos con objetos personales del propietario actual
- NO fotos de espacios vacíos sin ningún staging
- NO edición excesiva (HDR exagerado, cielos falsos)
- NO más de 1-2 fotos de baños (el comprador no compra por el baño)
Secuencia de Tomas (orden de prioridad)
| # | Toma | Emoción que transmite |
|---|---|---|
| 1 | Sala-comedor con luz natural entrando por la terraza | Amplitud, calidez, "hogar" |
| 2 | Terraza con staging (mesa + sillas + planta) | Lifestyle, espacio propio, domingos |
| 3 | Cocina americana integrada (vista desde sala) | Modernidad, vida social, diseño |
| 4 | Dormitorio principal con luz natural | Descanso, privacidad, confort |
| 5 | Vista del edificio desde afuera (fachada) | Solidez, modernidad, seguridad |
| 6 | Zona de parrilla / áreas comunes | Comunidad, vida social del edificio |
| 7 | Segundo dormitorio (staging como oficina o cuarto de bebé) | Versatilidad, futuro, proyección |
| 8 | Gimnasio del edificio | Valor agregado, lifestyle activo |
| 9 | Parque Ramón Castilla (exterior) | Barrio verde, calidad de vida |
| 10 | Cochera (con auto estacionado si es posible) | Comodidad, practicidad, seguridad |
Formatos de Anuncio — Layouts
Formato 1: Video Reel/Story (9:16 vertical, 15-60 seg)
Estructura: Hook → Recorrido → Datos → CTA
| Tiempo | Contenido Visual | Texto Overlay | Audio |
|---|---|---|---|
| 0-3s | Toma impactante (terraza o sala con luz) | "3 dormitorios + cochera. $152,000. Lince." | Hook hablado directo a cámara |
| 3-8s | Recorrido sala-comedor (gimbal estable) | "Cocina americana · 75 m²" | Narración: "Mira esta sala integrada..." |
| 8-15s | Cocina → dormitorio principal → baño | "Dormitorio principal con baño propio" | Narración continua del recorrido |
| 15-25s | Terraza (abrir puerta dramáticamente) | "Terraza privada — solo en 1er piso" | "Y esto no lo tiene ningún piso alto..." |
| 25-40s | Áreas comunes (parrilla, gym, seguridad) | "Seguridad 24/7 · Gimnasio · Parrilla" | Descripción de amenities |
| 40-50s | Fachada + barrio + parque | "Lince — a cuadras de San Isidro" | Contexto de ubicación |
| 50-60s | Juan a cámara (primer plano) | "Escríbeme al WhatsApp ↓" | "Si te interesa, escríbeme..." |
Equipamiento: Smartphone con gimbal ($30-50). Grabar en 4K si el celular lo permite. Luz natural siempre.
Producir 3 versiones: 15s (Stories/Reels rápido), 30s (Feed), 60s (Reels completo).
Formato 2: Carrusel (8 slides, 1:1 o 4:5)
| Slide | Visual | Texto |
|---|---|---|
| 1 (Hook) | Foto sala con luz + overlay de precio | "3 dorm + cochera + terraza. $152,000. Lince." |
| 2 (Problema) | Fondo oscuro con texto | "Si pagas S/ 1,800 de alquiler, en 5 años habrás regalado S/ 108,000. Y al final... nada es tuyo." |
| 3 (Solución) | Foto cocina americana | "Por S/ 1,300 más al mes, cada sol que pagas construye TU patrimonio." |
| 4 (Terraza) | Foto terraza con staging | "Terraza privada. Los domingos de parrilla son en TU casa." |
| 5 (Dormitorio) | Foto dormitorio principal | "3 dormitorios. El principal con baño incorporado." |
| 6 (Ubicación) | Mapa/foto del barrio | "Lince, a cuadras de San Isidro. Parque Ramón Castilla a pasos." |
| 7 (Amenities) | Collage: gym + parrilla + seguridad | "Seguridad 24/7 · Gimnasio · Zona de parrilla. Todo incluido." |
| 8 (CTA) | Foto fachada + logo O&D | "Escríbeme al WhatsApp. Te envío video + simulación de crédito GRATIS." |
Formato 3: Imagen Estática (4:5 o 1:1)
Versión A — Precio frontal: Foto de sala con overlay grande: "$152,000 · 3 Dorm · Cochera · Terraza · Lince". CTA en la parte inferior.
Versión B — Dato impactante: Fondo crema + texto grande: "S/ 108,000 — eso pagas en 5 años de alquiler sin tener nada tuyo." Pequeño: "Tu cuota propia desde S/ 3,100/mes".
Versión C — Social proof: Foto del edificio + texto: "Lince: el distrito que más se revaloriza en Lima. Este departamento hoy cuesta $152K. ¿Cuánto costará en 3 años?"
Volumen Creativo Mensual
Con presupuesto bajo, target: 8-12 piezas nuevas por mes.
- 2-3 videos nuevos (diferentes hooks sobre el mismo recorrido)
- 2-3 carruseles (diferentes ángulos: features, barrio, financiamiento)
- 2-3 imágenes estáticas (social proof, urgencia, precio)
- 1-2 creativos específicos para retargeting
Rotar cada 2-3 semanas. Cuando la frecuencia a nivel de ad llega a 3+, ese creativo necesita reemplazo.
Parte 5 — Copy y Narrativa Completa
Banco de Hooks (Primeros 3 Segundos)
Cada hook está etiquetado con el principio psicológico que activa. Esto permite testear CUÁL principio funciona mejor con esta audiencia.
| # | Hook | Principio |
|---|---|---|
| 1 | "3 dormitorios con cochera por $152,000 en Lima. Te muestro por dentro." | Curiosidad + Especificidad |
| 2 | "Cada mes que pagas alquiler, le regalas S/ 1,800 a otra persona." | Aversión a la pérdida |
| 3 | "Me dijeron que es imposible encontrar 3 dorm + cochera a este precio. Mira." | Desafío + Curiosidad |
| 4 | "¿Estás pagando alquiler? Entonces tienes que ver estos números." | Reconocimiento + Apertura de loop |
| 5 | "Este departamento tiene algo que ningún piso alto puede ofrecer." | Gap de curiosidad |
| 6 | "Hay un distrito en Lima donde pagas precio de Lince y vives con calidad de San Isidro." | Secreto + Contraste |
| 7 | "POV: Llegas a TU departamento nuevo en Lince." | Transporte narrativo |
| 8 | "S/ 1,800 × 12 meses × 5 años = S/ 108,000 regalados. Haz la cuenta." | Dato de impacto + Pérdida |
| 9 | "¿Cuánto dinero has perdido en alquiler este año?" | Pregunta incómoda |
| 10 | "Pagaban S/ 1,800 de alquiler. Encontraron este depa. Ahora pagan S/ 3,100 pero es SUYO." | Historia + Transformación |
Textos Completos de Anuncios
Anuncio 1 — "La Cuenta que Duele" (PAS Elevado)
Miras el techo del departamento que no es tuyo, con la grieta que nunca van a reparar, y te preguntas: ¿cuántos años más voy a seguir pagando para que otro se haga rico con mi plata?
Saca la calculadora: S/ 1,800 al mes × 12 meses = S/ 21,600 al año. En 5 años: S/ 108,000. Y al final de esos 5 años no tienes nada. Ni una pared. Ni un clavo. Mientras tanto, el dueño del departamento que alquilas se compró otro inmueble con TU dinero.
¿Qué pasaría si tu cuota mensual de un departamento PROPIO fuera solo S/ 1,300 más que lo que pagas de alquiler? Pero con una diferencia: cada sol que pagas es TUYO.
3 dormitorios. Cochera. Terraza privada. Edificio moderno con seguridad 24/7, gimnasio y zona de parrilla. Lince, a cuadras de San Isidro. $152,000.
Escríbeme al WhatsApp y te envío fotos, video del recorrido y una simulación de crédito con tu perfil. Sin compromiso. Solo información para que decidas con datos, no con dudas.
Headline: "Deja de pagar alquiler. 3 dorm + cochera desde S/ 3,100/mes"
CTA: Enviar mensaje por WhatsApp
Anuncio 2 — "El Antes y Después" (BAB Cinematográfico)
DESPUÉS: Domingo. Estás en TU terraza. El olor a carne en la parrilla. Tu pareja trae las ensaladas de la cocina americana — todo abierto, todo conectado. Nadie te va a llamar para subir el alquiler. Las paredes son tuyas. Cada cuota que pagas es tuya.
La diferencia entre estas dos escenas no es plata. Es decisión.
Este departamento existe: 3 dormitorios, cochera, terraza, edificio moderno en Lince. $152,000. La cuota mensual es S/ 3,100.
Si ya pagas S/ 1,800 de alquiler, la diferencia real es S/ 1,300/mes. S/ 1,300 al mes separan la escena 1 de la escena 2.
Escríbeme y te muestro los números.
Headline: "Tu siguiente dirección está en Lince"
CTA: Enviar mensaje por WhatsApp
Anuncio 3 — "El Dato Inteligente" (Para compradores analíticos)
Este está en Lince — literalmente a cuadras de San Isidro — por $152,000.
75 m² · 3 dormitorios · Baño en suite · Cochera incluida · Terraza privada · Seguridad 24/7 · Gym · Zona de parrilla.
La cochera sola se cotiza en $12,000-$18,000 en la zona. Descuéntala: el departamento te sale a $134,000.
Dato: Lince es el segundo distrito con mayor revalorización de Lima. Comprar hoy a este precio es inversión, no gasto.
¿Quieres los números completos? Escríbeme.
Headline: "Calidad de San Isidro. Precio de Lince. $152,000."
CTA: Enviar mensaje por WhatsApp
Anuncio 4 — "Ultra-corto para Stories/Reels"
Edificio moderno en Lince.
$152,000. Cuota desde S/ 3,100/mes.
Escríbeme → te envío todo.
Script de Video Principal (60 segundos)
"Encontré un departamento de 3 dormitorios con cochera a $152,000 en Lima. Te lo muestro por dentro."
[3-8s — Entrando al departamento, gimbal]
"Lo primero que ves al entrar es esta sala integrada con cocina americana. Mira cómo entra la luz natural."
[8-15s — Recorriendo cocina → pasillo → dormitorio principal]
"3 dormitorios, el principal con baño incorporado. Espacio real, no simbólico."
[15-25s — Abriendo puerta de la terraza (momento dramático)]
"Y esto... esto es lo que ningún piso alto puede ofrecer. Tu terraza privada. Imagina un domingo haciendo parrilla aquí, sin compartir con nadie."
[25-40s — Áreas comunes: seguridad, gym, parrilla]
"El edificio tiene seguridad 24/7, gimnasio y zona de parrilla. Todo incluido."
[40-50s — Saliendo, mostrando la calle, el parque]
"Estamos en Lince, a cuadras de San Isidro, con el Parque Ramón Castilla a pasos."
[50-60s — A cámara, primer plano]
"¿Te interesa? Escríbeme al WhatsApp — te envío todas las fotos, el plano y una simulación de crédito gratis. Link en el perfil."
CTAs Optimizados
| Formato | CTA | Principio |
|---|---|---|
| Feed Facebook | "Descubre este departamento por dentro →" | Curiosidad |
| Instagram Stories | "Quiero ver más →" | Primera persona |
| Retargeting | "Agenda tu visita este fin de semana" | Acción específica |
| Lead gen | "Quiero recibir la información completa" | Primera persona + valor |
| Reels | "Escríbeme y te muestro los números" | Conversacional |
| Carrusel (último slide) | "Escríbeme al WhatsApp — te envío video + simulación GRATIS" | Valor concreto |
Escasez Ética (usar en retargeting y follow-up)
"Este no es un proyecto inmobiliario con 200 unidades iguales. Es UN departamento, con UNA cochera y UNA terraza. Cuando se venda, se acabó."
Regla absoluta: NUNCA inventar compradores falsos, urgencias falsas, ni plazos que no existen. La escasez real de un inmueble único es suficiente.
Parte 6 — Estrategia de WhatsApp Business
Configuración Inicial
- Descargar WhatsApp Business (gratuito) en el celular de Juan
- Configurar perfil: nombre "O&D Inmobiliaria | Juan Ocampo", foto profesional de Juan
- Escribir descripción: "Asesoría inmobiliaria en Lima. Te ayudo a encontrar tu departamento ideal."
- Configurar horario de atención: Lun-Sáb 8AM-9PM, Dom 9AM-6PM
- Crear catálogo con el departamento (fotos + precio + descripción)
- Configurar mensaje de bienvenida automático (ver abajo)
- Configurar mensaje de ausencia para fuera de horario
- Crear respuestas rápidas para preguntas frecuentes
- Vincular WhatsApp Business con la página de Facebook
Mensaje de Bienvenida Automático
Para enviarte la información completa, me ayudas con 3 datos rápidos:
1. Tu nombre completo
2. ¿Buscas para vivir o para invertir?
3. ¿Ya tienes pre-aprobación bancaria o te ayudamos con eso?
Te respondo en minutos.
Mensaje de Ausencia
Mientras tanto, te comparto el video del departamento: [link]
Soy Juan de O&D Inmobiliaria.
Respuestas Rápidas Pre-configuradas
| Atajo | Respuesta |
|---|---|
| /precio | "El departamento está en $152,000 USD. Son 75m², 3 dormitorios, cochera incluida y terraza privada. La cuota hipotecaria estimada es de S/ 3,100/mes aprox. ¿Te gustaría que te prepare una simulación con tu perfil?" |
| /ubicacion | "Está en Jirón Mama Ocllo, Lince, cerca del Parque Ramón Castilla. A cuadras de San Isidro. Te comparto la ubicación exacta: [ubicación Google Maps]" |
| /visita | "¡Genial que quieras conocerlo en persona! Tengo disponibilidad este [día] a las [hora] o [día] a las [hora]. ¿Cuál te queda mejor?" |
| /fotos | "Te comparto las fotos del departamento. [enviar fotos]. ¿Te gustaría ver el video del recorrido completo?" |
| /credito | "Tengo contacto directo con una ejecutiva del banco que puede pre-aprobarte en 48 horas. Sin costo ni compromiso. ¿Te comparto su contacto?" |
Script de Primer Contacto (cuando el lead responde al auto-reply)
Son 3 dormitorios con cochera a $152,000 en un edificio moderno con seguridad 24/7, zona de parrilla y gimnasio. Está en Lince, a cuadras de San Isidro.
Te envío unas fotos y un video rápido del departamento.
[enviar 3-4 mejores fotos]
[enviar video de 30s]
¿Te gustaría agendar una visita? Tengo disponibilidad este [día] a las [hora] o [día] a las [hora].
Protocolo de 7 Toques en 21 Días (Post-Visita)
Toque 1 — Mismo día de la visita
Toque 2 — Día siguiente (dato útil)
Toque 3 — Día 3 (nota de voz)
Toque 4 — Día 7 (comparativo de mercado)
Depa A (Lince - este): 75m², 3 dorm, cochera, terraza, amenities = $152K
Depa B (Jesús María): 72m², 3 dorm, sin cochera, sin terraza = $158K
Depa C (Lince otro): 68m², 2 dorm, cochera, sin terraza = $135K
Como ves, por el paquete completo que ofrece, este departamento tiene la mejor relación precio-valor de la zona.
Toque 5 — Día 10 (nota de voz personalizada)
Si espera bebé: "Estaba pensando en lo que me contaste. Este primer piso con terraza es ideal para esa etapa — sin balcones peligrosos, parque cerca, cochera directa."
Si es pareja joven: "Un vecino del edificio me contó que lleva 3 años ahí y lo que más valora es la tranquilidad y la seguridad. Son detalles que no se ven en fotos pero se viven día a día."
Toque 6 — Día 14 (invitación a segunda visita)
Toque 7 — Día 21 (mensaje de cierre)
Re-engagement para Leads Fríos (30+ días)
Mensaje de reactivación suave
Si no responde (5 días después)
Último intento (10 días después)
Regla de Oro del WhatsApp
Responder CADA lead en menos de 5 minutos. Un minuto de demora = 50% de caída en engagement. El lead que escribió hace 30 minutos y no recibió respuesta probablemente ya le escribió a otro agente.
Si Juan no puede responder inmediatamente, el mensaje de bienvenida automático compra tiempo. Pero la respuesta personalizada debe llegar en menos de 5 minutos durante horario de atención.
Parte 7 — Manejo de Objeciones, Negociación y Cierre
Las 7 Objeciones Principales y Cómo Manejarlas
Objeción 1: "Es primer piso, prefiero más arriba"
Psicología: Primer piso = inseguridad, ruido, falta de vista, menor estatus. Es cultural en Lima.
Técnica: Reframing. Convertir la debilidad percibida en ventaja exclusiva.
Objeción 2: "Lince no es un distrito premium"
Psicología: Prejuicio de clase y miedo al "qué dirán". Frecuentemente viene de los padres/suegros, no del comprador directo.
Cuando viene de los suegros: "Le sugiero que cuando venga con su familia, caminemos juntos por la zona. Muchas veces la imagen de Lince es de hace 10 años. Hoy hay edificios nuevos, zona gastronómica, parques renovados."
Objeción 3: "El precio está alto para Lince"
Psicología: Doble capa. El comprador googléo "precio m² Lince" y vio $1,100-$1,700. También es apertura de negociación (el peruano SIEMPRE pide descuento).
Técnica: Anchoring contra San Isidro + descomposición de precio (depa + cochera).
Objeción 4: "75 m² es muy chico para 3 dormitorios"
Objeción 5: "Necesito pensarlo / consultarlo con mi familia"
Psicología: En 70% de los casos hay una objeción NO expresada debajo. En 30% es genuino: la decisión en Perú es familiar.
Técnica: Identificar objeción real + programar acción concreta + enviar material de soporte.
Objeción 6: "Estoy viendo otras opciones"
Objeción 7: "¿Y si baja el precio después?"
Protocolo de Visita Presencial
- Aromatizar sutilmente: vainilla o café recién hecho
- Abrir TODAS las cortinas y encender TODAS las luces
- Staging mínimo: taza de café en la barra de cocina, libro en el sofá, planta en la terraza
- Temperatura agradable (ventilar o encender AC si hace calor)
- Tener listos: plano del departamento impreso, simulación de crédito, comparativo de mercado
| Paso | Acción | Por qué |
|---|---|---|
| 1 | Empezar AFUERA: caminar 5 minutos por el barrio (parque, cafetería, calle) | El barrio vende más que el departamento. Establece contexto de vida. |
| 2 | Mostrar fachada del edificio y zona de seguridad | Primera impresión de solidez y seguridad. |
| 3 | Entrar al departamento. Primera vista: sala-comedor con luz natural + terraza visible al fondo | La primera impresión visual define toda la experiencia. |
| 4 | Recorrer sala → cocina → dormitorios → baños. NARRAR, no describir: "Fíjese cómo la cocina abre todo el espacio" (no "esta es la cocina de 8m²") | La narrativa crea emoción. Los metros cuadrados crean objeciones. |
| 5 | Observar lenguaje corporal: si miden con los ojos dónde iría el mueble, están "comprando mentalmente" | Señal de compra. Reforzar: "Aquí quedaría perfecto un sofá en L". |
| 6 | Mostrar áreas comunes (parrilla, gym, seguridad) | Refuerza el valor del paquete completo. |
| 7 | Mostrar cochera | Recordar que está incluida en el precio. |
| 8 | TERMINAR en la terraza. Dejar que el visitante se quede ahí unos minutos. No hablar. Dejar que imaginen. | Cierre emocional. La terraza es el diferenciador. El silencio deja espacio para la decisión. |
La Danza de Negociación Peruana
Coreografía Típica
| Paso | Acción | Precio |
|---|---|---|
| 1 | Comprador lanza primera oferta (10-20% debajo) | "Me interesa a $135,000" |
| 2 | Juan responde: "Entiendo su propuesta. Voy a consultarlo con el propietario." NUNCA rechazar de frente. | — |
| 3 | Pausa estratégica de 24-48h. No responder inmediatamente (la velocidad se percibe como desesperación). | — |
| 4 | Contraoferta: "He hablado con el propietario. Podría considerar $148,000 si cerramos esta semana." | $148,000 |
| 5 | Comprador regatea. Llegan a un punto medio. | $143,000-$147,000 |
| 6 | Cierre con condición: "A $145,000, cerramos hoy con la separación." | $145,000 |
Reglas inquebrantables:
- Nunca dar descuento sin que lo pidan
- Cada concesión pide algo a cambio (cierre rápido, separación inmediata)
- No conceder más de un punto a la vez
- Usar al "propietario" como tercero: "Le planteo su propuesta al propietario" (da tiempo y quita presión)
- Antes de tocar precio, ofrecer valor agregado: "Le incluimos 6 meses de mantenimiento pagado"
7 Técnicas de Cierre
| Técnica | Script | Cuándo usarla |
|---|---|---|
| Cierre por alternativa | "¿Prefiere que le envíe la simulación con 10% de inicial o con 20%?" | Primera visita, para mantener avance |
| Cierre por fecha | "La tasa preferencial del banco vence el [fecha]. Si cierra antes, asegura esa tasa por 20 años." | Solo si la fecha es REAL |
| Cierre por tercero | "Tengo otro cliente que ya visitó dos veces y está evaluando con su banco." | Solo si es REAL |
| Cierre emocional | "Imagínese llegando del trabajo, abriendo esta puerta, su esposa en la cocina, los niños en la terraza..." | Después de la visita, con parejas |
| Cierre racional | "Precio $152K, inicial 10% = $15,200, cuota S/ 3,100. Hoy paga S/ 1,800 de alquiler. Son S/ 1,300 más, pero en 20 años el depa es suyo." | Con compradores analíticos |
| Cierre por separación | "Entiendo que no es el momento. Le doy su espacio. Si quiere retomar, aquí estoy." | Cuando el prospecto se enfría (paradójicamente, vuelven en 48-72h) |
| Cierre suave WhatsApp | "¿Le parece si le separo el departamento? La separación es de S/ [monto] y es reembolsable." | Después de resolver la última objeción |
Parte 8 — Tracking, Analytics y Medición
Filosofía: Solo trackear lo que informa una decisión
Antes de implementar cualquier tracking, cada métrica debe responder: "¿Qué decisión tomo si este número sube o baja?" Si no hay decisión asociada, no vale la pena trackearlo.
Stack de Herramientas (100% Gratuito)
| Herramienta | Función | Costo | Prioridad |
|---|---|---|---|
| Meta Ads Manager | Métricas de campaña (CPL, CTR, frecuencia, alcance) | Gratis | Esencial |
| Meta Pixel | Tracking de conversiones en landing page (si se crea) | Gratis | Esencial |
| WhatsApp Business | Estadísticas de mensajes (enviados, leídos, respondidos) | Gratis | Esencial |
| Google Sheets | CRM manual + dashboard de leads | Gratis | Esencial |
| Microsoft Clarity | Heatmaps + grabaciones de sesión (si hay landing page) | Gratis | Recomendado |
| Google Analytics 4 | Tracking de tráfico y eventos en landing page | Gratis | Recomendado |
| Looker Studio | Dashboard visual conectado a Sheets | Gratis | Opcional |
Plan de Medición
| Pregunta de Negocio | Métrica | Fuente | Frecuencia |
|---|---|---|---|
| "¿Los anuncios están generando leads?" | Conversaciones WhatsApp iniciadas | Meta Ads + WA Business | Diario |
| "¿Cuánto cuesta cada lead?" | CPL (Costo por Lead) | Meta Ads Manager | Diario |
| "¿Los leads son de calidad?" | % que responde preguntas de calificación | Google Sheets CRM | Semanal |
| "¿Qué anuncio funciona mejor?" | CTR + Hook Rate + CPL por creativo | Meta Ads Manager | Semanal |
| "¿Los leads se convierten en visitas?" | Tasa Lead → Visita | Google Sheets CRM | Semanal |
| "¿Las visitas avanzan hacia ofertas?" | Tasa Visita → Oferta | Google Sheets CRM | Bisemanal |
| "¿Cuánto estamos gastando vs resultado?" | Inversión total vs leads vs visitas | Ads + Sheets | Semanal |
| "¿Hay fatiga en los creativos?" | Frecuencia a nivel de ad + tendencia de CPL | Meta Ads Manager | Semanal |
KPIs por Nivel
Nivel 1 — Revisar DIARIO (2 minutos)
| KPI | Target | Alerta si... |
|---|---|---|
| Gasto del día | $13 ± 20% | Gasta menos de $8 (delivery issue) o más de $18 |
| Conversaciones WA iniciadas | 1-2/día | 0 conversaciones en 48h |
| CPL | $15-25 | CPL > $40 por 2 días consecutivos |
Nivel 2 — Revisar SEMANAL (15 minutos)
| KPI | Target | Acción si falla |
|---|---|---|
| CTR (Click-Through Rate) | > 1.5% | Revisar copy y propuesta de valor |
| Hook Rate (videos) | > 25% | Cambiar los primeros 3 segundos |
| Frecuencia (por ad) | < 3 | Rotar creativos |
| Leads calificados / total | > 40% | Revisar targeting o pre-calificación |
| Tasa Lead → Visita agendada | > 20% | Revisar scripts de WhatsApp |
Nivel 3 — Revisar BISEMANAL (30 minutos)
| KPI | Target | Acción si falla |
|---|---|---|
| Visitas realizadas | 2-4/bisemana | Mejorar agendamiento y confirmación |
| Tasa Visita → Segunda visita / Oferta | > 30% | Revisar protocolo de visita |
| CPL tendencia (subiendo o bajando) | Estable o bajando | Refrescar creativos, ajustar audiencias |
| Mejor creativo vs peor | Identificar ganadores | Pausar perdedores, iterar ganadores |
| Mejor audiencia vs peor | Identificar ganador | Reasignar presupuesto |
Framework de Diagnóstico Rápido
"¿Por qué no llegan leads?"
| Síntoma | Problema Probable | Solución |
|---|---|---|
| Impresiones bajas | Presupuesto o audiencia muy restrictivos | Ampliar audiencia, verificar ad approval |
| Impresiones OK pero CTR bajo (<0.8%) | El creativo/copy no resuena | Nuevos hooks, nuevo ángulo de copy |
| CTR OK pero pocos mensajes WA | El botón/CTA no es claro | Revisar configuración de CTWA |
| Mensajes WA llegan pero no responden | Tiempo de respuesta muy lento o mensaje de bienvenida débil | Responder en <5 min, mejorar auto-reply |
| Responden pero no agendan visita | El follow-up no es efectivo | Usar protocolo de 7 toques (Parte 6) |
| Visitan pero no hacen oferta | Problema de precio, presentación o presión | Revisar protocolo de visita (Parte 7) |
Parte 9 — Estrategia Orgánica + Portales
El orgánico NO vende directamente, pero multiplica los ads
La conexión orgánico-paid es directa: marcas con presencia orgánica fuerte ven +22% en ROAS de sus campañas pagadas. Cuando alguien ve tu anuncio y luego visita tu perfil de Instagram, un perfil vacío o desactualizado MATA la confianza. Un perfil activo con contenido relevante CONFIRMA la legitimidad.
Instagram — Pilares de Contenido
| Pilar | % | Tipo de Contenido | Formato |
|---|---|---|---|
| Propiedad | 30% | Recorridos del depa, detalles, vistas, terraza, amenities | Reels, Carrusel |
| Educación | 30% | Tips de compra, proceso hipotecario, errores comunes, datos del mercado | Carrusel, Reels |
| Lifestyle / Barrio | 20% | Restaurantes en Lince, parques, vida en el barrio, recorrido de zona | Reels, Stories |
| Behind the Scenes | 20% | Juan mostrando su día, preparando una visita, estudiando el mercado | Stories, Reels |
Calendario Semanal Mínimo (3 posts + stories diarias)
| Día | Contenido | Formato | Ejemplo |
|---|---|---|---|
| Lunes | Educativo | Carrusel | "5 errores que cometen las parejas al buscar su primer departamento" |
| Miércoles | Propiedad | Reel | Recorrido del departamento con hook diferente al de ads |
| Viernes | Lifestyle | Reel | "Un día en Lince: dónde comer, qué hacer, cómo se vive" |
| Diario | Stories variadas | Stories | Encuestas, behind the scenes, datos del mercado, preguntas |
10 Ideas de Contenido Orgánico Listos para Usar
| # | Concepto | Formato | Hook |
|---|---|---|---|
| 1 | Recorrido del depa (versión orgánica, más casual) | Reel 30s | "El depa que más me consultan esta semana. Mira por qué." |
| 2 | "Alquiler vs. Compra: los números reales" | Carrusel 6 slides | "¿Alquilar o comprar? Hice los cálculos por ti." |
| 3 | "5 cosas que nadie te dice antes de comprar tu primer depa" | Carrusel | "Ojalá alguien me hubiera dicho esto antes..." |
| 4 | Tour por el barrio de Lince | Reel 45s | "Te muestro el barrio donde está este departamento" |
| 5 | "¿Cuánto ganas y cuánto te presta el banco?" | Carrusel | "Tabla realista de cuánto te prestan según tu sueldo" |
| 6 | La terraza en un domingo (lifestyle staging) | Reel 15s | "POV: Domingo en TU terraza" (con música, parrilla, relax) |
| 7 | "Primer piso: ¿ventaja o desventaja?" | Reel debate | "Todos dicen que el primer piso es malo. Yo discrepo." |
| 8 | "Así se ve Lince en 2026" (antes/después del distrito) | Carrusel | "Este es el Lince que recuerdas vs. el Lince de hoy" |
| 9 | Juan contando por qué se dedicó a inmobiliaria | Reel personal | "¿Por qué dejé [anterior trabajo] para vender departamentos?" |
| 10 | "Lo que revisé antes de recomendar este departamento" | Reel | "Antes de ofrecerte algo, yo verifico estas 7 cosas" |
Hashtag Strategy
Siempre usar (core):
#DepartamentoEnVenta #DepartamentoLince #InmobiliariaPeru #OyDInmobiliaria #TuPrimerDepa
Rotar (contextuales):
#VidaEnLince #CompraInteligente #CreditoHipotecario #InversionInmobiliaria #LimaModerna #PrimerDepartamento #DejaDeAlquilar #Lince #SanIsidro
Regla:
Máximo 10-15 hashtags por post. Mezclar entre alta competencia (descubrimiento) y baja competencia (nicho).
Portales Inmobiliarios — Publicación Optimizada
Urbania + AdondeVivir (los 2 principales en Perú)
Título: "3 Dormitorios + Cochera + Terraza Privada en Lince — Edificio Moderno $152,000"
Reglas para la publicación:
- TODAS las fotos profesionales (mínimo 10, máximo que permita el portal)
- Primera foto = la sala con luz natural (la que mejor impresión causa)
- Descripción que VENDE, no que solo describe (usar copy de la Parte 5)
- Precio visible y claro ($152,000 USD)
- Destacar: 3 dorm, cochera INCLUIDA, terraza privada, seguridad 24/7
- Incluir número de WhatsApp Business como contacto principal
- Actualizar la publicación cada 7-10 días para mantenerla activa en resultados
Inversión: Urbania tiene plan básico gratuito y plans de destaque desde ~$15-30/mes. Priorizar el destaque si el presupuesto lo permite.
Google Business Profile (Gratis)
Crear un perfil de Google Business para "O&D Inmobiliaria" con la dirección de oficina o zona de servicio. Esto permite:
- Aparecer en búsquedas locales ("inmobiliaria Lince", "departamento en venta Lince")
- Mostrar fotos del departamento y reseñas
- Link directo a WhatsApp
- Publicar actualizaciones semanales (Google Posts)
Costo: Gratis. Esfuerzo: 30 minutos de setup + 5 minutos semanales.
Parte 10 — Plan de Ejecución Paso a Paso
Cómo usar esta sección
Esta es la hoja de ruta completa desde el día 0 hasta la venta. Cada fase tiene tareas específicas con instrucciones precisas. Sigue el orden — cada fase depende de la anterior.
Objetivo: tener toda la infraestructura digital lista antes de producir contenido o lanzar anuncios.
Día 1: Perfiles y Herramientas
- Crear página de Facebook — Nombre: "O&D Inmobiliaria". Categoría: Agente inmobiliario. Completar: foto de perfil (logo O&D o foto profesional de Juan), foto de portada (collage del departamento o foto de la terraza), descripción, horarios, teléfono WhatsApp, dirección.
- Crear cuenta de Instagram Business — Usuario: @oyd.inmobiliaria (o similar disponible). Bio: "Asesoría inmobiliaria en Lima | Tu primer departamento propio | Escríbenos ↓". Link en bio: enlace a WhatsApp con mensaje pre-cargado. Foto de perfil: misma que Facebook (logo o foto de Juan).
- Configurar WhatsApp Business — Descargar app. Configurar perfil completo (nombre, foto, descripción, horario). Crear catálogo con el departamento. Configurar mensaje de bienvenida y de ausencia (copiar textos de Parte 6). Crear las 5 respuestas rápidas (/precio, /ubicacion, /visita, /fotos, /credito).
- Crear Google Sheet CRM — Crear hoja de cálculo con estas columnas: Fecha | Nombre | Teléfono | Fuente (utm) | Creativo (cuál ad vieron) | Propósito (vivir/invertir) | Pre-aprobación (sí/no) | Etapa (lead/calificado/visita/oferta/cierre) | Lead Score | Próxima acción | Fecha próximo contacto | Notas.
- Vincular WhatsApp con Facebook — Desde configuración de la página de Facebook, vincular el número de WhatsApp Business.
Día 2: Meta Business Suite y Pixel
- Crear Meta Business Suite — Ir a business.facebook.com. Crear cuenta de Business. Agregar la página de Facebook y la cuenta de Instagram.
- Crear cuenta publicitaria — Dentro del Business Suite, crear una cuenta de anuncios. Configurar método de pago (tarjeta de crédito/débito). Zona horaria: Lima (GMT-5). Moneda: USD.
- Instalar Meta Pixel — Crear un Pixel en el Business Suite. Obtener el ID del Pixel. (Se usará si eventualmente se crea una landing page. Por ahora, el Pixel trackea eventos de los anuncios.)
- Configurar eventos estándar — En el Ads Manager, configurar el evento de conversión "Lead" como el evento principal de optimización.
Día 3: Portales y Google
- Crear cuenta en Urbania — Registrarse como agente/particular. Crear el aviso del departamento con TODAS las fotos (mínimo 10). Título optimizado: "3 Dormitorios + Cochera + Terraza Privada en Lince — Edificio Moderno $152,000". Descripción con copy de venta (adaptar texto de Anuncio 3, Parte 5). WhatsApp como contacto principal.
- Crear cuenta en AdondeVivir — Mismo proceso que Urbania. Publicar con fotos y descripción idénticas.
- Crear Google Business Profile — Registrar "O&D Inmobiliaria" en Google Business. Agregar fotos del departamento. Configurar servicio en zona Lince/Lima.
- Crear cuenta de Microsoft Clarity — (Solo si se tiene landing page) Registrarse en clarity.microsoft.com. Instalar el script en la landing page. Activar grabaciones de sesión y heatmaps.
Objetivo: crear todo el material visual y de copy necesario para lanzar.
Día 4: Sesión Fotográfica + Video
- Preparar el departamento — Limpiar a fondo. Aromatizar sutilmente (vainilla o café). Staging mínimo: taza de café en barra, libro en sofá, planta en terraza, toallas enrolladas en baños. Abrir todas las cortinas. Encender todas las luces. Ir entre 9 AM y 2 PM (mejor luz).
- Tomar fotos — Seguir secuencia de 10 tomas de la Parte 4. Disparar en horizontal Y vertical cada toma. Usar la cámara principal del celular, NO la frontal. Si es posible, usar modo gran angular para sala y terraza. Mínimo 30 fotos para tener opciones (seleccionar las 10-15 mejores después).
- Grabar video principal — Seguir el script de 60 segundos de la Parte 5. Usar gimbal si se tiene (o estabilización del celular). Grabar en 4K si el celular lo permite. Hacer 3 tomas completas como mínimo. Grabar tomas extras de detalles: grifo, vista desde terraza, puerta de cochera, entrada del edificio, parque.
- Grabar 3 hooks alternativos — En la puerta del edificio, grabar los hooks #1, #3 y #6 de la tabla de hooks (Parte 5). Mismo video de recorrido, 3 aperturas diferentes. Esto permite testear qué hook funciona mejor.
- Fotos del barrio — Parque Ramón Castilla, calle del edificio, restaurantes cercanos, vista hacia San Isidro si es posible.
Día 5: Edición y Diseño de Creativos
- Editar video principal — Cortar a 3 versiones: 15 segundos (Stories/Reels rápido), 30 segundos (Feed), 60 segundos (Reel completo). Agregar texto overlay según el storyboard de Parte 4. Agregar subtítulos (80% de videos en Meta se ven sin sonido). Herramientas gratuitas: CapCut (móvil/desktop), InShot, o el editor de Reels nativo.
- Diseñar carrusel — 8 slides según el layout de Parte 4. Herramienta: Canva (gratis). Usar la paleta de colores de Parte 4 (terracotta #B85C38, crema #FAF7F2, café #2C2418). Tipografía: Montserrat para headlines, DM Sans para body (alternativas disponibles en Canva).
- Diseñar 2 imágenes estáticas — Versión A (precio frontal) y Versión B (dato impactante) según Parte 4. Mismo estilo visual que el carrusel.
- Preparar creativos de retargeting — 1 imagen con social proof ("El departamento que más consultan en Lince"), 1 imagen con urgencia ética ("Un departamento, una oportunidad"). Estos se usan en Semana 3+.
Día 6: Contenido Orgánico Inicial
- Preparar 3 posts orgánicos — Post 1: Reel del recorrido (versión orgánica, más casual, con caption de Parte 9, idea #1). Post 2: Carrusel educativo "Alquiler vs. Compra" (idea #2). Post 3: Reel del barrio de Lince (idea #4). Estos se publicarán en Semanas 1-2.
- Preparar Stories para la primera semana — Encuesta: "¿Alquilas o tienes tu propio depa?". Detrás de cámaras preparando la sesión de fotos. Dato rápido del mercado inmobiliario.
Objetivo: lanzar los anuncios y el contenido orgánico. NO TOCAR NADA durante las primeras 2 semanas.
Día 7: Configurar y Lanzar Campaña
- Crear Campaña 1: Prospección en Meta Ads Manager:
— Objetivo: Mensajes (Engagement > Messaging Apps > WhatsApp)
— Nombre: "LINCE_PROSPECCION_V1"
— Optimización: Conversations - Crear Ad Set 1: Intención Inmobiliaria
— Presupuesto: $4-5/día
— Ubicación: Lima Metropolitana
— Edad: 28-45
— Intereses: bienes raíces, departamentos, crédito hipotecario, MiVivienda, comprar departamento
— Placements: Automatic (dejar que Meta optimice)
— Agregar 3-4 ads: Video 30s con Hook #1, Carrusel, Estática Versión A, Video 30s con Hook #3 - Crear Ad Set 2: Momento de Vida
— Presupuesto: $3-4/día
— Misma ubicación y edad
— Comportamientos: recién comprometidos, recién casados, padres nuevos
— Agregar los mismos 3-4 ads (para comparar audiencias con mismo creative) - Crear Ad Set 3: Broad
— Presupuesto: $3-4/día
— Edad: 28-50, Lima Metropolitana
— SIN intereses ni comportamientos (broad puro)
— Agregar los mismos 3-4 ads - Revisar y publicar — Verificar que todos los ads tienen: Primary Text (copy de Parte 5), Headline, CTA correcto (Send WhatsApp Message), y la imagen/video correcto. PUBLICAR.
- Publicar primer post orgánico — El Reel del recorrido del departamento.
Semana 1-2: Monitoreo SIN Intervención
REGLA SAGRADA: No tocar nada en 14 días
El algoritmo está en fase de aprendizaje. Cualquier cambio (presupuesto, audiencia, creativos) reinicia el aprendizaje y desperdicia presupuesto. Lo ÚNICO que se hace:
- Revisar métricas diarias (2 minutos): gasto, leads, CPL
- Responder CADA lead de WhatsApp en menos de 5 minutos
- Registrar cada lead en el Google Sheet CRM
- Publicar 3 posts orgánicos en la semana (según calendario)
- Publicar Stories diarias
Excepciones para intervenir: Si un anuncio es rechazado por políticas de Meta, corregirlo. Si CERO leads después de 5 días con gasto normal, revisar que la configuración de WhatsApp esté correcta.
Objetivo: analizar datos de las primeras 2 semanas, optimizar, y activar retargeting.
Semana 3: Primer Ciclo de Optimización
- Análisis de creativos — Abrir Ads Manager. Ordenar ads por CPL (menor a mayor). Identificar: ¿Cuál ad tiene el mejor CPL? ¿Cuál tiene el mejor CTR? ¿Cuál tiene el mejor Hook Rate? Pausar cualquier ad con CPL > 2x del promedio después de haber gastado al menos $25.
- Análisis de audiencias — Comparar los 3 ad sets: ¿Cuál genera más leads? ¿Cuál tiene mejor CPL? ¿Cuál tiene mejor calidad de leads (revisar en el CRM)? Si un ad set no ha generado leads en 14 días, pausarlo y redistribuir presupuesto.
- Activar Campaña 2: Retargeting
— Crear campaña nueva: "LINCE_RETARGETING_V1"
— Objetivo: Mensajes (WhatsApp)
— 1 Ad Set: audiencia de video viewers 50%+ (últimos 14 días) + ad engagers (últimos 14 días) + page visitors
— Presupuesto: $2-3/día
— Creativos: 2-3 ads de retargeting (social proof, detalle financiero, escasez ética) - Crear 3-4 nuevos creativos — Basados en lo que funcionó. Si el video con Hook #1 fue el mejor, crear 2 variaciones del mismo video con hooks #5 y #8. Si el carrusel funcionó bien, crear uno nuevo con ángulo diferente (financiamiento vs. lifestyle).
- Análisis de leads en CRM — ¿Cuántos leads totales? ¿Cuántos calificados (respondieron preguntas de calificación)? ¿Cuántos agendaron visita? ¿Hay objeciones recurrentes? Si el 80% pregunta por el precio, el anuncio no está comunicando valor suficiente.
Semana 4: Iteración
- Reemplazar creativos fatigados — Si la frecuencia de algún ad supera 3, reemplazarlo con uno nuevo.
- Ajustar presupuesto — Mover presupuesto del ad set peor al mejor (máximo 20% de cambio).
- Evaluar calidad de leads — Si llegan muchos leads pero pocos califican, el problema es targeting o pre-calificación. Si llegan pocos leads pero de buena calidad, el embudo está bien — necesitas más volumen (más presupuesto o mejores creativos).
- Producir segunda tanda de contenido — 2 videos nuevos + 1 carrusel nuevo + 2 estáticos nuevos. Temas nuevos: testimonial de vecino (si se consigue), detalle de la zona, simulación de crédito visual.
- Contenido orgánico — Mantener 3 posts/semana + stories diarias. Usar ideas #5-#7 de la lista de Parte 9.
Objetivo: escalar lo que funciona, eliminar lo que no, cerrar la venta.
Mes 2: Escalar
- Aumentar presupuesto gradualmente — Si el CPL está en target, subir 10-20% cada 3 días. Meta: llegar a $500-600/mes.
- Construir Lookalike audiences — Crear audiencia Lookalike 1-3% basada en: conversadores de WhatsApp que mostraron interés real, video viewers 75%+.
- Testear un ad set nuevo con Lookalike — Reemplazar el ad set de peor performance con el Lookalike.
- Evaluar transición a CBO — Si tienes 2-3 ad sets estables con CPL consistente, agrupar los ganadores en una campaña CBO y dejar que Meta optimice la distribución.
- Producir tercera tanda de contenido — Seguir rotando. Ahora puedes usar datos para saber qué funciona: si los videos de recorrido > carruseles, producir más videos. Si el hook de pérdida (#2, #8) funciona mejor que el de curiosidad (#1, #5), producir más con ángulo de pérdida.
- Intensificar seguimiento de leads calientes — Si hay leads que visitaron pero no hicieron oferta, activar protocolo de 7 toques (Parte 6). Si hay leads fríos de más de 30 días, activar re-engagement (Parte 6).
Mes 3+: Hasta el Cierre
- Mantener campaña activa — Mientras no se venda, la campaña corre. Refrescar creativos cada 2-3 semanas.
- Evaluar precio si no hay ofertas después del mes 2 — Si llegan visitas pero no ofertas, el problema probablemente es precio. Considerar ajustar a $148,000-$145,000.
- Si llegan ofertas, usar protocolo de negociación — Parte 7: danza de negociación. Precio piso $140,000-$142,000.
- Al aceptar una oferta — Coordinar separación (depósito reembolsable). Conectar con ejecutivo bancario para el hipotecario. Acompañar proceso hasta escritura. Pausar anuncios una vez firmada la separación.
CRM: Estructura de Google Sheets
Crear una hoja de cálculo con estas columnas. Cada lead que entra por WhatsApp se registra aquí:
| Columna | Descripción | Ejemplo |
|---|---|---|
| Fecha | Fecha de primer contacto | 2026-03-05 |
| Nombre | Nombre completo | Andrea Torres |
| Teléfono | +51 987 654 321 | |
| Fuente | Cómo llegó (Meta Ads, Urbania, orgánico, referido) | Meta Ads |
| Creativo | Qué anuncio vio (ayuda a saber qué funciona) | video_recorrido_hook1 |
| Propósito | ¿Vivir o invertir? | Vivir |
| Pre-aprobación | ¿Tiene crédito pre-aprobado? | No, necesita ayuda |
| Etapa | lead / calificado / visita_agendada / visitó / oferta / negociación / cierre | calificado |
| Lead Score | Puntuación de calidad (ver tabla abajo) | 65 |
| Próxima Acción | Qué hacer next | Enviar comparativo día 7 |
| Fecha Próx. Contacto | Cuándo hacer follow-up | 2026-03-12 |
| Notas | Contexto relevante | Pareja, esperando bebé, suegra opina |
Sistema de Lead Scoring
| Factor | Criterio | Puntos |
|---|---|---|
| Propósito | Vivir en él = 20 pts | Invertir = 10 pts | 10-20 |
| Pre-aprobación | Sí = 25 pts | En proceso = 15 pts | No = 5 pts | 5-25 |
| Timeline | Este mes = 20 pts | 1-3 meses = 15 pts | +3 meses = 5 pts | 5-20 |
| Responde rápido | Responde en <1h = 10 pts | Mismo día = 5 pts | Tarda días = 0 | 0-10 |
| Hace preguntas específicas | Pregunta por visita/precio/crédito = 15 pts | Solo pide fotos = 5 pts | 5-15 |
| Visitó el departamento | Sí = 10 pts | No = 0 | 0-10 |
Temperatura del Lead
| Score | Temperatura | Acción |
|---|---|---|
| 70-100 | CALIENTE | Prioridad máxima. Agendar visita HOY. Responder en minutos. Aplicar técnicas de cierre. |
| 40-69 | TIBIO | Seguimiento activo. Protocolo de 7 toques. Enviar información relevante. |
| 0-39 | FRÍO | Nurturing pasivo. Contenido de valor semanal. Re-engagement a los 30 días. |
Contingencias
| Escenario | Señal | Acción |
|---|---|---|
| Cero leads en 10 días | $130+ gastados sin una sola conversación WA | Verificar config de CTWA, revisar si ads fueron aprobados, revisar audiencias (no sean demasiado chicas) |
| Leads llegan pero no son calificados | <20% de leads responden preguntas de calificación | Mejorar mensaje de bienvenida, agregar pre-calificación en el copy del ad ("Si buscas tu primer depa...") |
| Visitas pero nadie hace oferta | 3+ visitas sin ninguna oferta | Problema de precio o presentación. Revisar protocolo de visita. Considerar ajuste de precio. |
| CPL se dispara después del mes 1 | CPL sube >50% vs primeras semanas | Fatiga creativa. Rotar TODOS los creativos. Probar audiencias nuevas. |
| Meta rechaza anuncios | Ads en status "Rejected" | Real estate tiene restricciones en Meta (Special Ad Category en algunos países). Verificar si aplica en Perú. Ajustar copy si es necesario. |
| No se vende después de 3 meses | Múltiples visitas, algunas ofertas bajas, sin cierre | Reevaluar precio seriamente. Considerar bajar a $145,000 como nuevo precio de lista. Consultar tasación profesional. |
Post-Venta (Después del Cierre)
Acciones después de vender
- Pedir testimonio al comprador — Video de 30-60 segundos o texto para WhatsApp/Instagram. Preguntar: "¿Cómo fue tu experiencia? ¿Qué le dirías a alguien que está dudando?"
- Publicar el caso de éxito — Post en Instagram: "VENDIDO: 3 dormitorios en Lince. Felicidades a [nombre] por su nuevo hogar." (Con permiso del comprador.)
- Pedir referidos — "Si conoces a alguien buscando departamento en Lima, me encantaría ayudarle. Tu recomendación es el mejor cumplido que puedo recibir."
- Notificar a los leads que no compraron — "Hola [nombre], quería avisarte que el departamento de Lince se vendió. Pero tengo acceso a otras propiedades similares en la zona. ¿Te interesa que te avise cuando aparezca algo?"
- Guardar los creativos y datos — Documentar qué funcionó: mejor creativo, mejor audiencia, CPL logrado, tiempo a venta. Esto es el playbook para el siguiente inmueble de Juan.
Resumen Final
Este documento contiene TODO lo necesario para vender el departamento de Jirón Mama Ocllo, Lince. Desde la inteligencia de mercado hasta el mensaje exacto de WhatsApp para cerrar la venta. No hay excusas — solo ejecución.
La diferencia entre vender en 6 semanas o en 6 meses está en la velocidad de respuesta, la calidad de los creativos, y la disciplina del seguimiento.
Documento creado por DCECCO — Juan Ocampo
Febrero 2026